کدام دولت گرانی و رکود را به مسکن هدیه کرد؟

 رکود بازار مسکن داستان تازه ای نیست؛ از ساختمان های نیمه کاره که از شروع ساعت آنها چند سال گذشته گرفته تا خانه هایی که علائمی از سکونت در آن دیده نمی شود.این علامت ها بدون مراجعه به آمار و ارقام خود گویای وسعت این رکود است. آمارها نشان می دهد بیش از 1 و نیم میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد.خانه هایی که همه منتظر مشتری های خوب هستند،اما مشتری وجود ندارد.خریداران منتظر ارزانی بازار هستند و فروشندگان منتظر گرانی . معامله ای که اگر انتظارات طرفین در آن  محقق شود،دو سر برد می شود و رونق شکل می گیرد، اما فعلا خبری از این رونق نیست.

شاید این سئوال برای خیلی ها پیش آمده باشد که بازار مسکن چگونه دچار رکود شد؟ این رکود چسبیده از کجا آمد؟ و سئوالاتی که  هنوز هم ادامه دارد. حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است، رکود بازار مسکن به دلیل سرمایه گذاری بیش از حد از سال  1390 الی 1392 اتفاق افتاده است.

هرچند طبق بررسی مرکز آمار ایران، بررسی کارنامه سه رییس جمهوری در بخش مسکن نشان می دهد، قيمت مسكن از سال 68 تا 91حدود 53 برابر شده است.رقمی که بسیار عجیب است.

واکاوی یک رکود تاریخی

اینکه چرا مسکن دچار رکود شد و به عبارتی به خواب زمستانی رفت،می توان علل بیشماری را ردیف کرد.اما بررسی ها نشان می دهد اقتصاد ایران همواره با تغییر قیمت ها در بازار مسکن دچار شوک شده است. گزارش بانک مرکزی بانک مرکزی در یک بازه زمانی حاکی است که نرخ تورم در سال 68، 17.4 درصد بوده و در سال 72 تورم 22.9 درصد رسیده است. دولت اصلاحات با تورم 22.9 درصد آغاز به کار کرد و پس از 8 سال نرخ تورم در سال 84 ، 10.4 درصد بوده است.اما مقایسه این آمار آنجا جالب می شود که  در طول 8 سال دولت‌های نهم و دهم نرخ تورم در کشور چند برابر شده است؛ به طوری که نرخ تورم که در سال 84، 14درصد بود، در پایان سال 91 به حدود 31 درصد می شود که در 30 سال گذشته نرخی بی‌سابقه است.

با روی کار آمدن دولت یازدهم، روند صعودی نرخ تورم به یکی از دغدغه های اصلی این دولت تبدیل شد. درحالی که در مرداد سال 1392 تورم 12 ماهه 35.1 درصد بوده، این نرخ در بهمن سال 1395 به 6.8 درصد رسید. همچنین تورم نقطه‌ای 38.4 درصدی مرداد 1392 به 7.1 درصد در بهمن 1395 رسید.اتفاقی که سبب شد،بازار مسکن را تحت شعاع قرار دهد.

بر اساس گزارش مرکز آمار در همان سالها بازار مسکن همسو با تورم دچار نوسان شد؛ به طوری که حتی در برخی مواقع بیش از نرخ تورم جهش قیمت داشت.درواقع افزایش نرخ تورم در دوره اول ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد،سبب شد تا قیمت مسکن 78 درصد رشد کند. البته یکی از دلایل این افزایش سرمایه گذاری بیش از اندازه بانکها و موسسات مالی در بخش مسکن هم بوده است.

ورود سرمایه بانکها به بازار مسکن سبب شد تا قیمت ها یکباره جهش پیدا کند.حال آنکه در دولت دهم این جهش متوقف و حتی رشد منفی 14 درصدی را به ثبت رساند. در نیمه دوم دهه هشتاد با افزایش عرضه و کاهش تقاضا ، رکود در بازار مسکن آغاز شد . در فاصله سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۱ بنا به اعلام مرکز آمار افزایش ۵۰۰ درصدی و ۵.۵ برابری نرخ مسکن باعث شد که قدرت خرید متقاضیان مسکن به شدت کاهش پیدا کند.

اگرچه جهش قیمت مسکن و مستغلات که از نیمه دهه 80 آغاز شد و  بانک ها برای ورود به این عرصه تشویق شدند؛اما  فقدان نظارت کافی بر عملکرد بانک ها در این زمینه موجب شد تا بخشی از منابع بانکی به این شیوه سرمایه گذاری شود.  انجماد دارایی بانک ها پس از رکودی که در بازار مسکن ایجاد شد، موجب شد بانک ها نتوانند دارایی های ملکی را به نقدینگی تبدیل کنند. از طرف دیگر هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، تمایل به سپرده گذاری افزایش می یابد و رغبت برای ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش می یابد. در دولت یازدهم با توجه به کاهش نرخ سود بانکی به 15 الی 18 درصد توانست از این پدیده جلوگیری کند.

بازار در انتظار روزهای خوش

بررسی‌ها نشان می دهد،كل حجم عرضه مسكن جديد در دولت دهم بیش از 3 ميليون و 300 هزار واحد بوده، رقمی که برابرساخت و ساز در دولت‌هاي سازندگي و اصلاحات بوده است.کارشناسان می گویند، افزایش بی رویه صدور مجوزهای ساختمانی رکود بازار مسکن را دامن زد،چه آنکه بازار عرضه و تقاضا را بهم ریخت.اتفاقی که سبب شد، آثار آن برای دولت یازدهم به عنوان ارثیه باقی بماند.

بر اساس گزارش مرکز آمار در بهار سال 1395 ،تعداد 31 هزار و 808 پروانه ساختماني توسط شهرداري هاي كشور صادر شده است كه نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 9/10 درصد كاهش نشان می دهد.اگرچه از نیمه بهمن ماه سال 95 میزان خرید و فروش مسکن افزایش یافته،اما رکود هنوز ادامه دارد.با این حال پیش بینی ها حکایت از آن دارد که شرایط بازار سال 96 رو به بهبود خواهد گذاشت.

حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی دراین رابطه می گوید:« آمارها بیانگر آن است که  رشد جمعیت آرام‌گرفته و مقدار مسکن خالی هم زیاد است؛ بنابراین در بخش مسکن گران‌قیمت ما افزایش قیمت آن‌چنانی نخواهیم داشت. در تهران برای آن‌که همین تعداد مسکن خالی موجود پر شود، جمعیت باید به 13 میلیون نفر برسد، درحالی‌که نرخ رشد تهران در سه سال اخیر هرسال تنها نیم درصد بوده، پس در حوزه‌ مسکن و ساختمان گران‌قیمت و تجاری نباید قیمت‌های بالاتری را توقع داشته باشیم.»